如何化解不動產(chǎn)融資租賃的效力風險 

如何化解不動產(chǎn)融資租賃的效力風險

針對如何化解不動產(chǎn)融資租賃的效力風險，在社會實踐中可以采取五項應對措施：

(一)選擇適合的標的物

部分不動產(chǎn)租賃得到了監(jiān)管部門和司法實踐的認可：

企業(yè)廠房及其設備 《金融租賃公司管理辦法》第四條規(guī)定融資租賃標的物為“固定資產(chǎn)”，企業(yè)的生產(chǎn)廠房屬于該范圍，而且也能夠滿足上述三個標準的要求，一般認為是適格的租賃物。

商業(yè)地產(chǎn) 符合上述三個標準。承租人租賃商業(yè)地產(chǎn)追求的是租賃物的使用價值，這一點和普通住宅表面上相似，但作為住宅承租人的居民和作為商業(yè)地產(chǎn)承租人的商業(yè)企業(yè)對租賃物使用價值的利用性質(zhì)不同，前者是生活起居的非商業(yè)用途，后者則是辦公營業(yè)等商業(yè)用途，通常為了生活消費需求的租賃并不屬于融資租賃的范圍。

(二)爭取完善標的物建設用地使用權(quán)的權(quán)屬登記

《不動產(chǎn)登記暫行條例》未明確將公路、橋梁、隧道、大壩等特殊不動產(chǎn)登記納入其中，此類標的物權(quán)屬登記的空白成為該領域融資租賃交易效力的法律風險來源。對此，《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的所有權(quán)屬于建設用地使用權(quán)人，但是有相反證據(jù)證明的除外。” 根據(jù)其精神，出租人可以通過受讓上述標的物所附著土地的使用權(quán)，以此取得地上構(gòu)筑物的推定所有權(quán)。

(三)不動產(chǎn)租賃動產(chǎn)化

某些不動產(chǎn)不屬于適當?shù)淖赓U物，或者無法完成上述產(chǎn)權(quán)登記時，可以以該類不動產(chǎn)上附屬的動產(chǎn)設備、設施進行融資租賃。實務界通常稱之為“間接租賃式”。較為典型的是在建商業(yè)地產(chǎn)，在無法登記權(quán)屬的情況下，以建筑物中的電梯、機電設備、空調(diào)設備等作為租賃物。

(四)爭取在合同效力上得到肯定

退一步而言，某些不動產(chǎn)作為租賃物的交易即便不被認定為融資租賃法律關(guān)系，也并不意味著融資租賃合同一定無效�！度谫Y租賃司法解釋》對合同效力認定采用實質(zhì)重于形式的標準，規(guī)定“對于名為融資租賃合同但是實際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應按照實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。”

因司法認定而確立的實際法律關(guān)系如果認定有效，則合同雙方的權(quán)利義務關(guān)系按實際法律關(guān)系處理，同樣可以全部或大部分實現(xiàn)出租人的利益預期。原來租賃關(guān)系中的擔保機制，在實際法律關(guān)系有效的情況下，仍然可以認定有效。

(五)設置風險兜底條款

融資租賃交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供擔保。為了防范不動產(chǎn)融資租賃的效力風險，出租人可以在擔保合同或條款中約定，如果租賃合同被人民法院認定為實質(zhì)系其他合同關(guān)系(如由融資租賃轉(zhuǎn)化為借款)，擔保人責任不因此免除，并須承擔轉(zhuǎn)化后的合同項下?lián)�保責�?如果合同被認定為無效，擔保人須對司法判決所確認的被擔保人應當承擔的給付義務依然承擔連帶擔保責任。通過上述條款來降低法律適用不確定性的風險。

總之，不動產(chǎn)融資租賃法律風險的防范，是一項系統(tǒng)性工作，上述列舉風險防范措施可根據(jù)具體情況組合采納。

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